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房地产股权转让

股权转让下房产转让应规避哪些风险

通过公司股权转让的方式,实现房地产项目的所有权(包括控制权与受益权)的全部或部分转让,是目前市场上的一种常见形式。和直接的土地使用权转让、在建工程转让或房地产项目转让相比,这种方式成本较低且手续方便。根据《公司法》的有关规定,公司股权的内部转让,无须征得其他股东的同意。所以,不需要经过复杂的程序,只需转让方股东和受让方股东达成股权转让协议,并依法办理相关手续即可。但如果向股东以外的第三方转让股权的,应当具备股东会决议等相应的程序文件。涉及国有资产转让或外资并购与外资准入的,根据国家规定需要申报审批的,应按照规定履行申报审批程序,获得国家规定的批文。公司股权转让下的房地产转让,受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权并购风险(来源于目标公司或有债务的转移)。在股权转让协议中,受让方需要防范以下一些风险:一是目标公司或有负债,包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、其他到期或未到期的一般性债务等;二是股权和股权并购的合法性风险;三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的,或是尚在申报中的预期项目,均存在不可避免的政策风险;四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等;五是股权并购协议的履行风险。公司股权转让下的房地产转让,受让方可以通过以下几点来进行风险管理。第一,成立专门的项目并购小组,包括法律、财务和房地产等核心小组。第二,前期的审慎调查与风险评估。审查目标公司的财务状况、对外合同签订与履行状况、项目规划与执行状况等。审查文件包括:公司的注册成立文件、财务报告、税务资料、转让前的专项审计报告等,审查目标公司对外合同记录和用印记录报告等。第三,收购方案的确定与谈判。第四,股权协议的签订与监督执行。房地产项目的风险,一般通过专职人员的前期调查与合同审查是可以避免的。但股权并购带来的或有债务风险,其隐蔽性、突发性与破坏性是无法通过一般的审查来避免的,需要相应的收购策略来加以防范。主要包括:第一,要求目标公司提供担保。由有偿债能力的母公司、关联企业或上市公司提供担保,是规避目标公司或有债务风险的有效手段。变更完毕即付清全部转让款,是转让方考虑接受这种方案的主要原因。第二,预留保证金。在股权转让协议中设定保证金条款,具体操作一般有两种方式:一是直接预留一笔尾款,附条件给付。支付条件为在风险保证期限内,受让方没有因协议内或协议无法预见的风险和债务而遭受损失。这个期限一般设定为24个月。二是直接将尾款设为保证金,由第三方监管或向公证机构提存,通过设定提存条件来防范受让方在协议内或通过协议无法预见的风险和债务。第三,信息公告。在履行股权转让协议的同时,结合担保条款或保证金条款进行股权转让公告,通过公告方式对不特定的债务人进行提示,防范或有债务风险。受让方案最终要体现到股权转让协议条款中,合同是防范风险的关键。(作者许海波系本刊特约撰稿人、上海市君悦律师事务所律师)

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房产公司股权转让流程是怎样的

《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》国税函[2005]130号)

股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记,且所得已经实现的,转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后,当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议,是另一次股权转让行为,对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同,并原价收回已转让股权的,由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现,随着股权转让关系的解除,股权收益不复存在,根据个人所得税法和征管法的有关规定,以及从行政行为合理性原则出发,纳税人不应缴纳个人所得税。

《国家税务总局关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]866号)

股权成功转让后,转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入,属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的该违约金应并入财产转让收入,按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税,税款由取得所得的转让方个人向主管税务机关自行申报缴纳。

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以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定,转让国有土地使用权、房地产,并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人。其主要形式是通过更名完成土地使用权或房屋产权过户,而对于土地使用权或房屋产权无需更名的股权转让是否要征土地增值税,《暂行条例》和《实施细则》及后续文件均未作普遍规定。

二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,在投资过户环节要缴纳土地增值税。根据本条规定,如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。

所以企业为了规避缴纳土地增值税,根据以上两条规定,把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方,以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。

来源于网络

房地产开发企业合并,股权转让能避开土地增值税吗

利用股权转让式让渡土使用权实质房产交易行认定应依照《土增值税暂行条例》规定征收土增值税     财政部、家税务总局关于土增值税些具体问题规定通知》(财税[1995]48 号)(简称48号文)规定:三、关于企业兼并转让房产征免税问题:企业兼并兼并企业房产转让兼并企业暂免征收土增值税根据述规定企业规避转让房产程发土增值税股权转让式转让房产本文认根据土增值税税额随流转及使用四级累进税率特点前环节暂免缴纳土增值税续交易环节予填补股权转让房产式并能够真达节约税收本目   、股权转让式转让房产土增值税相关规定梳理   自1994 实施《华民共土增值税暂行条例》(务院令[1993]第138号)征土增值税土增值税指转让土使用权、建筑物及其附着物并取收入单位转让所取收入包括货币收入、实物收入其收入计税依据向家缴纳种税赋课税象指偿转让土使用权及建筑物其附着物产权所取增值额   于企业兼并程房产转让行根据48 号文规定暂免征收土增值税恰逢20 世纪90代期企改革浪潮量型企企或经营良民营企业兼并家于企业兼并房产转让暂免征收土增值税规定于企业兼并鼓励措施①48 号文实施程却遇量企业或股权转让式转让房产问题2000 广西壮族自治区税曾请示家税务总局家税务总局其《家税务总局关于转让股权名义转让房产行征收土增值税问题批复》(税函[2000]687 号)复称:《关于转让股权名义转让房产行征收土增值税问题请示》(桂税报[2000]32 号)收悉鉴于深圳市能源集团限公司深圳能源投资股份限公司性共同转让深圳能源(钦州)实业限公司100%股权且些股权形式表现资产主要土使用权、建筑物及附着物经研究应按土增值税规定征税   根据该批复股权转让名行房产转让实行应按照土增值税规定进行征税该文件两问题:其自身效力问题二该文件所规范行界定问题   第税函[2000]687号家税务总局答复广西壮族自治区税务局文件广西壮族自治区税务局及抄送机关律效力其税务机关遇相同情形事项否参照执行直存争议依据相关行政规税发[2004]132 号规定税函属部门规范性文件具定律效力效力位阶税收律、行政规、部门规章批复用于答复级机关请示事项公文严格说687 号文请示税务机关所请示事项具律效力同抄送机关律效力其税务机关遇性质相同事项选择参照执行现全各税务机关该文件执行口径致参照执行未按照执行①执行与执行选择权力主管税务机关   第二该批复仅根据案批复并未给适用情形界定标准例定期间转让否认定性转让100%股权征股权形式表现资产主要土使用权、建筑物及附着物主要何界定该文件效力明且文件所规范行界定清情况财政部、家税务总局于2006 台规范土增值税税收优惠问题规定根据《财政部、家税务总局关于土增值税若干问题通知》(财税[2006]21 号)规定五、关于房产进行投资或联营征免税问题:于土(房产)作价入股进行投资或联营凡所投资、联营企业事房产发或者房产发企业其建造商品房进行投资联营均适用《财政部、家税务总局关于土增值税些具体问题规定通知》(财税字[1995]048 号)第条暂免征收土增值税规定该文件财税[1995]48 号文第条房产进行投资或联营征免税问题进行重新明确关合作建房、企业兼并转让房产征免税问题新文件并没包括其说48 号文关于企业兼并转让房产暂免征收土增值税规定依效2000 已经现相关批复情况何财税[2006]21 号文未种股权转让名行转让房产实行明确排除48 号文暂免征收情形外呢文通土增值税性质及税关于股权转让土增值税规定析认述行达节约税收本目   二、土增值税特征及股权转让享受税收优惠析 ……余下全文>>

以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作

当前,通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税,从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析,股权转让方式并未达到实际的节税效果。

引言

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。

一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理

中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。

第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。

第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使……余下全文>>

以股权转让方式转让房地产,该收土地增值税吗

股权转让实质是公司所有权转让,实际上公司名下的房产还是该公司旗下,所以没有发生房产所有权变更,所以不涉及土地增值税。

房产在股权转让时买房需要缴纳什么税

二手房过户所要缴纳的费用:

交易税费共涵盖8个税种,主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异,但区别不大。

1、契税:基准税率3%,优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);别墅等非普通住宅(成交价的4%)。

2、营业税:税率为5.5%。

根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率,适用于房地产产权转移书据,税率为0.05%,同时适用于房屋租赁合同,税率为1%,房产购销合同,税率为0.03%;

第二种是定额税率,适用于房地产权利证书,包括房屋产权证和土地使用证,税率为每件5元。

4、个人所得税:税率为交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据,按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意:资金监管对二手房卖家和买家都有好处,它由独立的第三方(资金监管机构/银行)出面,保障双方利益,避免二手房买卖纠纷,从而起到降低二手房交易风险的作用。

一公司股权全部转让给另一公司,其房地产是否也同时转让了

公司在法律上是独立的法人机构。

公司全部股权的转让,并不影响企业法律上的独立性、完整性。只是公司股东进行了变更。

股权的转让,意谓着由新的股东对股权转让企业的资产进行控制,企业的整体资产和负债仍留在企业中,新股东对企业资产享有所有权,并对企业债务负有清偿义务。公司的房产是企业的资产,股权转让,房产并不发生转移。

房地产企业股东股权转让需缴纳哪些税费

如果是个人股东,需要按转让收入交纳20%个人所得税和按照转让总价款万分之五印花税

如果是企业转让,需按总价交纳万分之五印花税,转让形成的投资收益影响企业利润总额,计征企业所得税

企业股权转让涉及房地产是作变更登记还是转移登记

股权转让与房地产转让是完全不同的。股权转让需要进行股权变更登记。

如果公司的资产是房地产,那么房地产是归公司所有,与股权变更登记无关。股权的变更不会影响房地产所有权人的变更。

北京姜德福公司股权律师团队为您服务。

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