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房地产股权转让增值税

以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定,转让国有土地使用权、房地产,并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人。其主要形式是通过更名完成土地使用权或房屋产权过户,而对于土地使用权或房屋产权无需更名的股权转让是否要征土地增值税,《暂行条例》和《实施细则》及后续文件均未作普遍规定。

二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,在投资过户环节要缴纳土地增值税。根据本条规定,如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。

所以企业为了规避缴纳土地增值税,根据以上两条规定,把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方,以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。

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如何准确把握股权转让行为是否缴纳土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。

第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。执行与不执行的选择权力在主管税务机关。

第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)规定,“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”然而,该文件只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说,48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下,为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢?

“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称,是政府通过税收制度,按照预定目的,减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一……余下全文>>

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股权转让带房产,房产交增值税吗

从财税[2016]36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》“附:销售服务、无形资产、不动产注释”中看,这次营改增试点征收范围不包括股权转让行为,也就是说,股权转让行为不属于营改增试点征收范围,因此,笔者认为,股权转让行为原来不征营业税,营改增后也不征增值税。

股权转让中土地增值税需要缴纳吗

目前,通过股权转让的方式进行土地使用权、房屋所有权的转让是一种比较常见的方式。一些观点认为,这种方法可以很好的规避土地增值税的征收。那股权转让中土地增值税需要缴纳吗

以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作

当前,通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税,从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析,股权转让方式并未达到实际的节税效果。

引言

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。

一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理

中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。

第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。

第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使……余下全文>>

房地产开发企业合并,股权转让能避开土地增值税吗

利用股权转让式让渡土使用权实质房产交易行认定应依照《土增值税暂行条例》规定征收土增值税     财政部、家税务总局关于土增值税些具体问题规定通知》(财税[1995]48 号)(简称48号文)规定:三、关于企业兼并转让房产征免税问题:企业兼并兼并企业房产转让兼并企业暂免征收土增值税根据述规定企业规避转让房产程发土增值税股权转让式转让房产本文认根据土增值税税额随流转及使用四级累进税率特点前环节暂免缴纳土增值税续交易环节予填补股权转让房产式并能够真达节约税收本目   、股权转让式转让房产土增值税相关规定梳理   自1994 实施《华民共土增值税暂行条例》(务院令[1993]第138号)征土增值税土增值税指转让土使用权、建筑物及其附着物并取收入单位转让所取收入包括货币收入、实物收入其收入计税依据向家缴纳种税赋课税象指偿转让土使用权及建筑物其附着物产权所取增值额   于企业兼并程房产转让行根据48 号文规定暂免征收土增值税恰逢20 世纪90代期企改革浪潮量型企企或经营良民营企业兼并家于企业兼并房产转让暂免征收土增值税规定于企业兼并鼓励措施①48 号文实施程却遇量企业或股权转让式转让房产问题2000 广西壮族自治区税曾请示家税务总局家税务总局其《家税务总局关于转让股权名义转让房产行征收土增值税问题批复》(税函[2000]687 号)复称:《关于转让股权名义转让房产行征收土增值税问题请示》(桂税报[2000]32 号)收悉鉴于深圳市能源集团限公司深圳能源投资股份限公司性共同转让深圳能源(钦州)实业限公司100%股权且些股权形式表现资产主要土使用权、建筑物及附着物经研究应按土增值税规定征税   根据该批复股权转让名行房产转让实行应按照土增值税规定进行征税该文件两问题:其自身效力问题二该文件所规范行界定问题   第税函[2000]687号家税务总局答复广西壮族自治区税务局文件广西壮族自治区税务局及抄送机关律效力其税务机关遇相同情形事项否参照执行直存争议依据相关行政规税发[2004]132 号规定税函属部门规范性文件具定律效力效力位阶税收律、行政规、部门规章批复用于答复级机关请示事项公文严格说687 号文请示税务机关所请示事项具律效力同抄送机关律效力其税务机关遇性质相同事项选择参照执行现全各税务机关该文件执行口径致参照执行未按照执行①执行与执行选择权力主管税务机关   第二该批复仅根据案批复并未给适用情形界定标准例定期间转让否认定性转让100%股权征股权形式表现资产主要土使用权、建筑物及附着物主要何界定该文件效力明且文件所规范行界定清情况财政部、家税务总局于2006 台规范土增值税税收优惠问题规定根据《财政部、家税务总局关于土增值税若干问题通知》(财税[2006]21 号)规定五、关于房产进行投资或联营征免税问题:于土(房产)作价入股进行投资或联营凡所投资、联营企业事房产发或者房产发企业其建造商品房进行投资联营均适用《财政部、家税务总局关于土增值税些具体问题规定通知》(财税字[1995]048 号)第条暂免征收土增值税规定该文件财税[1995]48 号文第条房产进行投资或联营征免税问题进行重新明确关合作建房、企业兼并转让房产征免税问题新文件并没包括其说48 号文关于企业兼并转让房产暂免征收土增值税规定依效2000 已经现相关批复情况何财税[2006]21 号文未种股权转让名行转让房产实行明确排除48 号文暂免征收情形外呢文通土增值税性质及税关于股权转让土增值税规定析认述行达节约税收本目   二、土增值税特征及股权转让享受税收优惠析 ……余下全文>>

以股权转让方式转让房地产,该收土地增值税吗

股权转让实质是公司所有权转让,实际上公司名下的房产还是该公司旗下,所以没有发生房产所有权变更,所以不涉及土地增值税。

企业股权转让更换法人需要交增值税吗?

股权转让在地税局涉及缴纳营业税、附征城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等。选择创业平台的时候,一定要谨慎一些,尽量选择规模比较大一点的平台,比如像腾讯众创空间  根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定:一、以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条的规定,房屋权属以下列方式转移的,视同房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以房屋权属作价投资、入股。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号:一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

股权转让按书据所载金额万分之五贴花。

房地产企业股东股权转让需缴纳哪些税费?

《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。  《个人所得税法》及其《实施条例》规定,财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。  《印花税暂行条例》第二条规定,权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。  根据上述规定,自然人股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不缴纳营业税和土地增值税。自然人股东应按所载金额万分之五缴纳印花税,应以股权转让收入额减除原股东向公司投资成本和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照财产转让所得项目适用20%税率缴纳个人所得税。

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