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房地产估价司法鉴定

司法鉴定房产的评估报告怎么确定评估目的

(一)明确估价对象

由于提起诉讼的原因是多种多样的,导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上,还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。

日常估价中,对估价对象范围的界定,主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定,主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物,还是土地、建筑合一的房地产,是否还包括自行装修、机器设备等;对于权益范围的界定,需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等;对于空间范围的界定,涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是,涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题,在权利上往往是不完整的,估价人员既要清楚现有权益的范围,又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时,估价师要在报告中充分说明差异所在,并阐述估价中设定该权益范围的依据。

(二)明确估价时点

房地产估价是以某一时点作为估价时点,估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去,而判决、执行又发生在现在或将来,因此,司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求,将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通,明确估价时点,并在《委托司法鉴定函》中明确。

(三)明确估价目的

由于所处诉讼阶段以及委托人的不同,房地产估价报告的具体用途是有所区别的,因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述,是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中,司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据,也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的,决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同,进而对估价结果产生影响,因而在司法鉴定估价中,估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。

在实际估价中,委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的,这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通,认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后,估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来,并请委托人予以确认。

(四)明确价值类型

明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同,司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同,往往存在较大的差异,例如,用于拍卖执行的,往往评估房地产合法转让条件下的市场价值;用于以资抵债的,为抵偿价值;用于协议转让的,可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价,估价对象通常是权属资料不全或受限制(如宅基地),这就需要估价师和法官根据估价目的,坚持客观、公正、合情、合理的原则,本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则,选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上,很好的与估价的根本目的相结合,要避免不加思考的“市场价值”,深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。

明确价值类型以后,估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义,并在致委托方函中予以重点说明,以便于法官和当事人双方了解价值定义,防止估价结果和估价报告被错误地使用,引起不必要的纠纷。

估价人员对价值类型的选择与定义,应以现有国家、行业技术标准与规范为依据,现行相关标准与规范有明确规定的,应以其定义为准,不要另行做出定义;现行……余下全文>>

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司法鉴定评估应考虑房地产瑕疵吗

司法拍卖房地产,对拟拍卖的房地产进行评估时,不考虑租期对评估价值的影响。

一、我国《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定, 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

二、司法拍卖房地产,也是房屋产权转移的一种方式,房地产的竞拍人竞拍成功后,也应当执行《城市房屋租赁管理办法》中对房屋承租人的保护规定,继续履行原租赁合同。

三、房地产的司法拍卖评估价格,只是司法拍卖的底价,不是最终的拍卖成交价格,因此,评估时,不考虑租赁期限对房地产的价值影响,但是会在评估报告的“特殊情况说明”中披露房屋已经租赁的特殊情况。

四、司法拍卖的房地产存在已经租赁的情况,属于拍卖物的一种瑕眦,应当在拍卖公告中明确说明,这种情况,不会影响房地产评估价格,但是,某种程度上会影响拍卖成交价格。

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因继承纠纷房产,司法鉴定评估收费标准?

根据国家计委、房地产估价收费标准建设部关于《房地产中介服务收费的通知》有关规定执行。该收费标准就是按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。

具体标准是:

①房地产价格总额在100万以下(含100万的),按5‰的费率计收;

②房地产价格总额在101万以上至1000万的,按2.5‰的费率计收;

③房地产价格总额在1001万以上至2000万的,按1.5‰的费率计收;

④房地产价格总额在2001万以上至5000万的,按0.8‰的费率计收;

⑤房地产价格总额在5001万以上至8000万的,按0.4‰的费率计收;

⑥房地产价格总额在8001万以上至1亿的,按0.2‰的费率计收;

资产评估机构可以进行司法鉴定的房地产价格评估吗

如果是正常情况下的房屋出售、财产分割、抵押借款、投资入股等等,需要确定房屋的现时市场参考价值,就委托进行资产评估。如果房屋是涉案资产(如涉及司法诉讼、涉及经济赔偿等)就应委托进行司法鉴定评估,提示:有资产评估或房地产评估资质的机构并不一定可以进行司法鉴定评估,可以到当地的法院或公安局经侦部门去咨询一下,找他们认可的司法鉴定评估机构,评估结果才有效。

房地产司法鉴定评估需要准备什么资料? 5分

找当地的具备资质的评估公司出具评估报告就可以了。一般市场价评估费用是0.5%

司法鉴定中房地产评估收费标准是什么?求每个档次的计费率!希望有专业人士帮忙解答! 5分

100 4 4000

1000 2 22000

2000 1.2 34000

5000 0.6 52000

8000 0.3 61000

10000 0.2 65000

10000000000 0.1 10000055000

千分之。

具体你要算多少钱,发给我我给你算。

如何把握司法鉴定项目中的房地产价值类型

(一)明确估价对象

由于提起诉讼的原因是多种多样的,导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上,还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。

日常估价中,对估价对象范围的界定,主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定,主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物,还是土地、建筑合一的房地产,是否还包括自行装修、机器设备等;对于权益范围的界定,需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等;对于空间范围的界定,涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是,涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题,在权利上往往是不完整的,估价人员既要清楚现有权益的范围,又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时,估价师要在报告中充分说明差异所在,并阐述估价中设定该权益范围的依据。

(二)明确估价时点

房地产估价是以某一时点作为估价时点,估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去,而判决、执行又发生在现在或将来,因此,司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求,将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通,明确估价时点,并在《委托司法鉴定函》中明确。

(三)明确估价目的

由于所处诉讼阶段以及委托人的不同,房地产估价报告的具体用途是有所区别的,因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述,是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中,司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据,也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的,决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同,进而对估价结果产生影响,因而在司法鉴定估价中,估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。

在实际估价中,委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的,这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通,认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后,估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来,并请委托人予以确认。

(四)明确价值类型

明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同,司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同,往往存在较大的差异,例如,用于拍卖执行的,往往评估房地产合法转让条件下的市场价值;用于以资抵债的,为抵偿价值;用于协议转让的,可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价,估价对象通常是权属资料不全或受限制(如宅基地),这就需要估价师和法官根据估价目的,坚持客观、公正、合情、合理的原则,本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则,选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上,很好的与估价的根本目的相结合,要避免不加思考的“市场价值”,深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。

明确价值类型以后,估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义,并在致委托方函中予以重点说明,以便于法官和当事人双方了解价值定义,防止估价结果和估价报告被错误地使用,引起不必要的纠纷。

估价人员对价值类型的选择与定义,应以现有国家、行业技术标准与规范为依据,现行相关标准与规范有明确规定的,应以其定义为准,不要另行做出定义;现行……余下全文>>

财产分割,委托法院评估房屋价值,评估费收费标准是多少

属于司法鉴定,评估费按房屋评估额1%收费。

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