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房地产法律关系的特征

房地产法律关系的特征

任何一种法律关系,都是由法律关系主体、客体和内容三大要素所构成,房地产法律关系也不能例外。

1.房地产法律关系主体法律关系的主体,就是在法律关系中享受一定权利、承担一定义务的人,包括自然人和法人。所谓自然人,基于自然状态出生的人,包括中国人、外国人和无国籍人;所谓法人,相对于自然人而言,指被法律赋予民事主体资格的一种社会组织,即具有民事权利能力和民事行为能力并享有民事权利和承担民事义务的各种组织。按照民法上的分类,法人包括了企业法人、社团法人和机关法人。从国籍上区分,法人分为中国法人和外国法人。

房地产法律关系主体,就是在房地产法律关系中享有权利和承担义务的人,包括自然人、法人。国家,在一定情况下,可以作为房地产法律关系的主体,并且具有十分重要的地位和作用。这是因为,在房地产关系中,国家既是国有房产和地产的所有者,又是房地产的管理者。对于国有房地产,国家一方面按照统一领导、分级管理的原则,授权国家机关(各级政府内设的房地产管理局或科)、国营企业和事业单位管理国有房地产;另一方面,由国家授权城市房地产管理机关,在授权范围内代表国家行使占有、使用和处分国有房地产并取得收益。在地产法律关系中,中华人民共和国是国家土地所有权惟一和统一的权利主体。但是在大多数情况下,国家并不直接行使对土地的占有、使用、收益和处分的权利,而是将国有土地确定给国有企业、事业单位、集体所有制单位或三资企业单位、机关团体或个人使用,由国家授权的机关代表国家行使土地出让、转让、批租土地使用权,并收取土地使用费。此外,在房地产法律关系主体中还应包括个体工商户和个人合伙组织。个体工商户和个人合伙组织的地位介于自然人和法人之间,民法赋予它们以民事主体资格,当然可以成为房地产法律关系的主体。

2.房地产法律关系客体房地产法律关系客体,是指房地产法律关系主体所享有权利和承担义务所指向的对象。

房地产法律关系客体又可以称作标的,具体是指:

房屋———附着于土地之上的建筑物或构筑物。

房屋,依据不同的标准,可以作不同的分类。

(1)按房屋用途,可将房屋分为生活居住用房、生产用房和办公用房等;(2)按其产权性质,可将房屋分为公有房屋和私有房屋。从法律上讲,这种分类是一种主要的分类,具有十分重要的意义。公有房屋又可以分为全民所有房屋和集体所有两类。全民所有亦称国有,国有又可以分为直管和自管两种。国有房屋,属于社会主义全民所有;集体所有房屋,属于社会主义集体组织所有的房屋,即由集体组织依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

私有房屋,即由公民或盯然人(包括外国人、无国籍人、华侨、港澳台同胞、个体工商户、个人合伙组织)等所拥有的房产。私有房屋产权受国家法律保护,产权人依法享有占有、使用、收益和处分自己房屋的权利。

土地———地球上的陆地表层和水域,包括耕地、非耕地、荒山、滩涂以及河流、湖泊、港湾、湖汊、近海水域等。土地是由气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文等组成的一个独立的自然综合体。土地是人类各项活动不可缺少的空间,一个国家主权所及的范围。土地不仅具有自然属性,还具有一定的经济属性和社会属性。在法权关系中,土地也系不动产。根据土地权属的不同,土地可分为国有土地和集体所有的土地。土地私有制在我国早已消灭,所以不存在私有土地。国有土地,指属于国家所有的土地;集体土地,指属于乡村农民集体所有,由农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会所有,交由农民个人或家庭经营的土地。

土地,作为房地产法律关系的客体,在我国,一般不发生所有权的转移。在全民所有制单位之间,全民所有制单位与集体所有制单位之……余下全文>>

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地产是什么意思?

地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说,就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。

一般特征

据明源地产研究:土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征:

1、属于一定的所有者或使用者;

2、有明确的四至界定;

3、可以依法转让;

4、能给所有者和使用者带来一定的权益。

用途分类

1、居住用地;

2、工业用地;

3、商业服务用地;

4、仓储用地;

5、市政、交通用地;6、科教文卫设施用地;

7、绿化用地;

8、其他用地等。

交易形式

地产主要包括土地和土地资本。

(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。

(2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

经济行为

估价:专业的价值评价服务

经纪业务:促成买卖双方交易的服务

开发:建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务

财产管理:为产权所有人管理不动产的服务

地产类别

商业地产

. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐商之道地产

商之道地产饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

工业地产

指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产的土地批租年限为50年。

住宅地产

以居住功能为主的住宅房地产。

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