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房地产登记条例

房屋登记办法的第二章

办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。 共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。 申请房屋登记的,申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当予以受理,并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。 房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。 办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:(一)房屋所有权初始登记;(二)在建工程抵押权登记;(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合。 登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。 有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;(二)申请人不能提供合法、有效的权利……余下全文>>

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上海市房地产登记条例的简介

《上海市房地产登记条例》于2009年7月1日正式实施。该条例是在1995年颁布的《上海市房地产登记条例》(以下简称《条例》)基础上的第二次修订。本次修订是为适应《中华人民共和国物权法》实施的需要,对原《条例》中与《物权法》不一致的内容进行了补充、修改和完善。新《条例》的实施将进一步规范房地产登记行为,更好地依法维护房地产权利人的合法权益。

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房地产登记条例中未成年的年龄界定为多少周岁

这应该属于民事方面的问题,依据民法总则,应该是年满18周岁一下了。

2002上海市房地产登记条例颁布前,上海市房地产登记适用什么规定

上海市房地产登记条例 (1995年11月30日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,自一九九六年三月一日起施行)

房产土地不一致不动产登记条例或物权法怎么解释啊

由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同,房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同,房地产价格就不同。在评估过程中,由于房地产用途的不一致,造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此,能否正确设定房地产用途,将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。

本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式,并提出解决的建议。

一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析

结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳,目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种:

1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。

由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式,国土部门颁发《土地使用证》,房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样,导致对同一宗房地产,记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不 一致。而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中,存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况,因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。

例如:土地登记用途为工业,而房屋建筑物的登记用途为办公;或者土地登记用途为住宅,而房屋建筑物登记用途为商业等。

2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。

权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展,具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾,特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时,土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地 的潜在价值。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因,房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。

如在房地产使用过程中进行过改建,用途发生变化,而权证未及时变更。如:市区内原先工业用途的厂房改建为办公、商业、宾馆酒店等用途房屋,或市区内工业或住宅用途的房屋建筑物底层临街部位破墙开店导致实际用途变为商业等。

上述情况还表现为房地产的实际用途合法,但并不一定符合城市建设的发展规划;或者房地产的实际用途不合法,但它并不一定不符合城市的发展规划。

3. 权证登记用途的不全面性。

原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定,土地使用权证书上土地用途一栏填写宗地的主要用途。在房地产评估中,经常碰到土地使用证上登记的是一个用途,而到现场勘察时会发现还有其它的用途。如:土地用途为工业,其上面附着的主要房屋用途也为工业,但部分房屋用途为办公或住宅。

4. 房地产权证登记时的差错导致的用途不一致

这种情况比较罕见,但在实务中也有发生。如:笔者曾经碰到的一个案例,土地和房屋的实际用途均为办公,而且房地产在实际使用过程中也未发生过用途变更,但房地产权证上登记的土地和房屋用途均为工业,经与有关发证部门核实,确定为发证时登记差错。

二、房地产用途不一致时评估处理的几种现状方法和依据

1. 按照权证登记用途评估

持此种观点的评估人员依据为《房地产估价规范》,即房地产用途以合法前提为准,不论其目前的实际用途如何,应按照房地产权证(包括土地使用权证和房屋所 有权证)所登记的用途进行评估。其优点在于遵守《房地产登记条例》和《房地产估价规范》等法律法规的规定,符合房地产使用的合法性原则,但缺点是部分程度上漠视了房地产使用的最高最佳使用……余下全文>>

《房屋登记办法》为什么规定房产转移登记应当由双方共同申请?

某个产权人将房屋出售给他人,卖买双方签订了合同后,双方到房产管理部门办理了过户手续,在房产交易文件上签了字,并由买方填写了房产转移登记申请表,登记机关也已核准登记、颁发了房屋权属证书。但在此后,由于买卖双方产生了纠纷,对转移登记是否合法产生了争议。卖方认为:《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当……申请转移登记”。这一规定中的当事人应该包括转让方和受让方,亦即应由买卖双方共同提出申请。由于卖方未在登记表上签名提出转移登记申请,因此,该项登记是无效的,要求撤销该项登记。买方则认为:该办法第十一条规定了“房屋权属登记由权利人 (申请人)申请”,权利人应是指权利取得方。因此,双方对这一问题的认识并不统一。这一问题虽然看起来比较简单,但是在一定程度上关系到我国权属登记规则的完善。

自新中国成立之初到1997年建设部统一部署开展全国范围内的总登记以前,我国大部分城市房地产权属登记制度废弛,房地产权利的转让乃至他项权利的设定,都是以官方的交易契纸 (如卖契、典契)来替代权属证书,即俗称的“以契代证”。房地产交易当事人立下官方的交易契纸以后,过户手续即告全部完成。在权属登记制度普遍建立以后,由于管理上的“惯性”,这种“立契”制度与权属登记制度长时间并存。直至近几年,仍有一定数量的城市将房地产交易和权属登记分作两项工作,由两个机构分别办理(在 2007年,我国台湾地区有一些学者,在考察了我国大陆的登记制度以后,还撰文阐述了大陆一些城市将房地产交易和权属登记分作两项工作来做的优越性)。

建设部在1995年发布的《城市房地产转让管理规定》中,规定办理房地产转让的最后一项程序是由“房地产管理部门核发过户单”,这种过户单明显地留有官方交易契纸的痕迹。2000年,建设部印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》,推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化,对涉及房地产交易与房屋权属登记的, 当事人只填写一份申请书,并取消了核发房地产转让过户单程序。同时修改了相关的规定,对《城市房地产转让管理规定》中第十五条关于凭过户单进行权属登记的规定予以删除;将办理房地产转让的最后一道程序改为“房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书”。因此,以往在办理房地产转让手续时,转让方提出的是转让的申请,在推行房地产交易管理与房屋权属一体化以后,就会产生房产转移登记应当由承受人一方申请还是双方共同申请这一问题。再则,《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋……权属发生转移的, 当事人应当……申请转移登记”。这里用了“当事人”,而“当事人”一般应理解为转让方和受让方双方。此外,《城市房地产转让管理规定》第七条在对房地产转让办理程序的规定中,也规定了房地产转让当事人应当向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。

房产转移登记应当由谁提出申请?按《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定,“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”,该办法总则第三条第三款对于权属登记申请人的解释是:“本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”依照这一规定,“尚未取得房屋所有权证书”的人,显然不应当包括房屋转让方,因为房屋转让必须具备的条件之一,就是转让方应当是持有房屋权属证书(否则,按《城市房地产管理法》的规定,该房屋就不能转让)的人,而不是“尚未取得房屋所有权证书的”人。这一款……余下全文>>

你看那个固定资产登记条例对房地产有什么好处?

作为国家调控市场经济的杠杆,房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。

(一)房地产税的分类

世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类,多数国家和地区没有把此单独分离出来,不是独立的房地产税种[1]。因此,房地产税主要分为两大类,即保有环节房地产税(房地产保有税)和流转环节房地产税。目前,很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。

1.房地产保有税

房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中,主要包括不动产税,财产税,定期不动产增值税等税种。

(1)不动产税

不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税,计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型:将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税,如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等;只对土地和房屋合并课征的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等;单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税,如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。

(2)财产税

在不征收不动产税的国家里,一般征收财产税,如美国、英国、荷兰、瑞典等国,操作办法是将不动产与其它财产捆在一起,就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税,计税依据是不动产评估价值。

(3)定期不动产增值税

该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。

(4)其他税种

如日本的城市规划税和特别土地保有税,法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。

2.流转环节房地产税

流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收,一般根据取得方式而设置税种,房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税(继承税)或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时,各国一般要征收遗产税(继承税)或赠与税,只不过各国选择的遗产税征收形式不同,有的采用总遗产税制模式,有的采用分遗产税制模式,有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

(二)房地产税税制要素比较

由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同,不管是保有环节还是流转环节,各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。

城市房地产登记抵押办法什么效力

1、华人民共和国物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

2、预抵押登记制度,就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时,在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记,以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

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