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房地产法规论文

能否提供一个房地产法律方面比较前沿的论文题目?

题目好找,比如权属纠纷的类型和法律适用初探等,关键要整不好整的

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急,房地产纠纷处理中的正当程序,这篇论文开题报告怎样写? 100分

处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序

一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼

民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序,在对证据进行举证、质证和认证的基础上,对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序,在对证据进行举证、质证和认证的基础上,对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为,而且这两类行为相互关联、互为因果,有效的民事行为具有约束力;合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力,合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整,行政行为受公法调整,根据法的统一性原理,房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的,产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权,应当进行公示,公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示,这种公示行为系行政确认行为,体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为,申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此,房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为,它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为,而民事行为必然存在一些纠纷,这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然,由于民事行为与行政行为关联性的客观存在,导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉,即民事审判会涉及具体行政行为,行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式:

第一,房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷,主要包括:一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同,将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某,而后该开发公司为了融资,又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某,且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋,被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由,抗辩无法履行交付房屋的义务。此时,法院应当行使阐明权,告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼,诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得,其民事行为损害了善意第三人张某,属于无效民事行为,房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为,应当予以撤销。

第二,继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前,也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前,那么就属于单一的民事诉讼;如果发生在转移登记之后,就存在两类诉讼的交叉。

第三,抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定,房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有,将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中,一旦债务人不履行债务时,第三人作为抵押人主张抵押无效,于是向法院提起民事诉讼,民事诉讼中抵押

权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样,民事审判必然面对行政行为。

第四,侵权诉讼。实践中,原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件,但是,在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为,在审理房屋侵权民事纠纷中会……余下全文>>

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物业的毕业论文要怎么写啊

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人 (物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。 1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人……余下全文>>

期盼英文高手给翻译一片法律论文 关于不动产登记的

研究有关的法律登记制度,房地产权利

摘要:

作为一项基本制度,财产法,法律的注册制度

房地产权利是非常重要的财产法律制度。今天,由于我们的

国家是民法和知识产权法,研究对

登记制度,房地产权利的现实主义理论的意义和

实践价值。

在我认为,为了使清晰的理论问题,涉及到的登记制度,房地产权利,我们应该开始从分析其历史过程,然后检查的一些基本理论问题,在field.based就上述理论,我们可以检讨现行制度,我们的国家,找出其优点和缺点,而且让一些有建设性的意见,立法和制度设计。

本文包括三个部分。第一部分论述

主要涉及的概念,包括房地产,房地产权利,登记的房地产权利和等第二部分讨论了一些理论问题,包括社会职能的登记制度,房地产权利,性质登记及其法律后果。第三部分着重于我们国家的条件,指出不足,现行制度并提出了一些立法建议和制度的投机活动。

从上述情况,登记为不动产的权利,笔者认为,是一种司法,社会负担的职责,保护私人权利,宏观控制的国家和其他社会服务。

注册制度,房地产权利是非常重要的私营,国家和社会作为一个整体。目前的登记制度在我国的

国家存在许多不足,但最紧迫的问题是一体化的备案登记机关。本文认为,我国应建立一个独立的注册局在每个县,区和实现它纳入司法系统。工作人员的每项注册局应该研究作为社会的一部分,法律的占领。只有这样,我们才能实现专业化,登记机构和身份登记的人员。

关键词:

个人财产,不动产,登记制度,房地产

的权利,立法思考,系统优化

参考资料:这个事借助翻译软件翻译的自己整合一下吧。

关于毕业论文! 我是自考本科生 明天上午就要交了 !很急!

第一 你没有留联系方式

第二你给我一个理由让我帮你

目前我国税收法律制度存在哪些不足,如何完善的论文

1、税基过窄税基过窄

我国目前的财产税税基窄,征收面不宽。具体而言,房产税的征收范围主要限定在城市和工矿区,在某些城乡结合部,同一条街道的企业,一侧需要交税,另一侧不需要交税。另外,只对企业拥有的房产征收房产税,而对其他财产不征税。个人自住的房屋也不纳房产税,即使是富人拥有的多套房产。车船税的征收对象主要限定在车船管理部门登记的汽车和船舶,而对火车、轻轨、地铁、飞机等交通工具未征税。并且车船税强调的是对使用的车船征税,而不是对拥有的车船征税,大大缩小了税基。

2、计税依据不科学

我国现行房产税的主要计税依据是房产原值,这种按照历史成本作为计税依据的征税方式,严重地与市场脱节。尤其近年来,房产价格升幅巨大,根据房产原值而不是市场价值进行计税,既大大减少了税收,还有违公平原则。房产税的另一计征根据是房屋租金,但纳税人可能不据实申报租金,难于征管。车船税的征收对象主要是在使用的汽车和船舶,其计税依据也主要是车船的辆数、自重吨位和净吨位,忽视了车船的现有价值。土地税采用的是定额税率,例如城镇土地使用税率为每年每平方米0.6—30元1,这样的征税额度明显和日益增长的土地价值严重不相符合。随着土地制度的改革和土地市场的开放,土地之间的极差收益越来越突出,使用定额税率既降低了财政收入,又降低了对资源的优化配置效用。

3、重复征税和税种缺位并存

重复征税和税种缺位并存重复征税的现象表现为两个方面,一方面是对财产的保有和使用征税外,对财产的流转也征收很高的税负。例如针对房地产商的收费项目众多,几乎占到开发成本的三到四成,导致房产价格普遍偏高。另一个方面是对同一纳税对象课征性质很相似的财产税。例如,在我国的现行财产税中,对土地课税设置了耕地占用税和城镇土地使用税两个税种。我国财产税体系很奇怪的一点在于既存在上述所说的重复现象,又存在税种缺位问题,最严重的缺位体现在物业税、遗产税和赠与税尚未开始征收。遗产税和赠与税是动态财产税的重要组成部分,其主要作用在于促进收入公平和分配公平。在目前贫富差距悬殊和高收入阶层日益壮大的情况下,开征遗产税和赠与税非常有必要。

4、征税行政效率低下

我国实行的是分税制,即根据中央政府和地方政府的事权确定其相应的财权,把全部税种在中央和地方政府间进行划分。例如消费税、关税、车辆购置税由中央税收系统征收,而营业税、个人所得税、土地使用税、房产税、车船使用税、契税由地税系统征收。从以上分类可以看出,财产税是由地方政府征收。但地方政府只有征管权而无立法权,财产税的制定权、解释权、税基决定权、税目和税率调整权以及减免税权等权利都由中央享有。这样做既难以适应财产税的区域性特点,又不利于调动地方政府积极性,降低了行政效率。另外,征税的配套设施不完善也是造成效率低下的重要原因。我国目前的财产登记制度非常不健全,对纳税人的房产缺乏全面的登记管理,加上房地产管理部门和税务部门配合程度低,所以很难对税源进行有效管理,大量税源流失。

5、税负不公平

我国的不动产课税分散在不同的税种中,税收优惠政策复杂。

四川大学土地资源管理研究生好就业吗? 20分

土地资源管理研究生?

这个专业如何就业?

目前国土资源部门基本是只出人不进人

每年一个单位可能会进个把人 不过相当难 没关系想都别想

如果关系够硬 水平够高(社交水平) 那就尽量向这方向努力

要不 就毕业了转行 或者找个人嫁咯

行政管理如何写毕业论文

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人 (物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。 1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和 其他组织,又有外……余下全文>>

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