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房地产惩罚性赔偿

什么情况下买房人有权要求房地产开发企业承担已付房款双倍的惩罚性赔偿责任

根据《解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”此条规定简而言之,即为在出卖人和买受人订立了商品房买卖合同后,出卖人未告知买受人,又将房屋抵押或者出卖给第三人的情形,对此情形,在满足其他条件的情况下,买受人可要求出卖人双倍返还购房款。

根据《解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”此条规定简而言之,即为出卖人和买受人订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明,或者故意隐瞒所售房屋已抵押的事实或已出卖给第三人或为拆迁补偿安置房的事实三种情形,在满足其他条件的情况下,买受人可要求出卖人双倍返还购房款。

在满足以上条件的同时,还要注意合同是否因为以上因素导致其无效、被撤销或者解除,只有合同无效、被撤销或者解除的情况下,买受方才可求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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房地产消费者的权益保护

近年来,随着我国房地产市场的建立和快速发展,商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”,相对于现房销售而言,处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜,因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益,笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面,就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中,应如何进一步保护其合法权益,进行阐释,使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益,同时,也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。

一、引言

安居乐业,安居才能乐业。

自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今,有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例:1979年人均住房面积仅4.2m2,住房困难的就达80万户,占市区总户数的28%。直至1987年,上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来,我国城禒住宅建设进入了高速发展时期,1949年—1978年,城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2,1980年突破了1亿m2,1998年为4.75亿m2,城镇人均居住面积达到9.3m2,比1978年增加5.7m2。到20世纪末,市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用,基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构,从新建住房看,个人购买商品房住宅的比例已经接近94%。现在,拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。

商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售,它是指房地产开发经营企业(简称“出卖人”)将正在建设中的房屋预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后,市场体系不完善,房地产法制不健全,针对现房销售而言,商品房预售,使得买受人在签订合同时,只取得该商品房的期待权,而非实际上的所有权,只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人,买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而,商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来,随着购买商品房的增多,消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多,已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益,我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后,最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则,买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权,要求出卖人返还已付购房款及利息,承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等,从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面,笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中,对买受人合法权益的保护问题。

二、“五证”与商品房预售合同效力的认定

预售合同不同于委建合同。所谓……余下全文>>

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房地产经纪行业协会经纪人上岗证考试 提醒:本试卷共 1 页,28道题, 满分100.0分; 考试时间:120 分钟。

单选题:共10题 每题3.0分 共 30.0分

1:房地产具有价值大、_________、使用期限长、交易过程复杂等特点

A、空间固定性

B、空间稳定性

C、空间不定性

D、空间变动性

2:房地产经纪职业道德中最能显化职业道德状况的层面为( )。

A、行为习惯

B、职业责任感

C、情感

D、思想观念

3:下列关于定金与预付款的区别,说法正确的是( )。

A、预付款的交付在性质上是双方履行主合同的行为

B、预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款

C、预付款的适用存在制裁违约行为的问题

D、定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款

4:下列关于房地产广告的要求,表述不正确的是( )。

A、房地产中表现项目位置,不得以所需时间来表示距离

B、房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积

C、房地产广告中可利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

D、房地产广告中涉及物业管理内容的,应当符合国家有关规定

5:下列说法中,不正确的是( )

A、房地产经纪人是房地产经纪公司的代表

B、房地产经纪人应尊重交易双方的要价和应价

C、房地产经纪人能够给买卖双方节省交易费用

D、房地产经纪人只对交易中自己的公司负责

6:下列商品房买卖过程中,不属于因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,不适用惩罚性赔偿责任的是( )。

A、在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

B、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

C、商品房买卖合同订立后,出卖人告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

D、订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

7:房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出( ),买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的,人民法院应予支持。

A、1%

B、5%

C、2%

D、3%

8:抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人( )。

A、具有部分约束力

B、可以协商其约束条款

C、不具有约束力

D、具有约束力

9:原深圳市国土资源和房产管理局《关于规范我市房地产经纪市场秩序加强交易结算资金管理有关问题的通知》规定,房地产经纪合同必须由( )签名。

A、经纪机构法人代表

B、执行该业务并持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌”的房地产经纪人助理

C、执行该业务并持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌”的房地产经纪人

D、经纪机构负责人

10:房地产经纪人员即在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务的人员,必须是依法取得( )并经有关主管部门注册生效的人员。

A、职业资格证书

B、职业教育合格证书

C、高中学历

D、企业培训证书

多选题:共8题 每题5.0分 共 40.0分

1: 制约深圳房地产经纪行业发展的主要因素包括( )

A、从业人员入行门槛低,流动性大,缺乏职业训练和职业道德教育

B、有关法……余下全文>>

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