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房地产包销合同

什么是商品房包销

1.商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同,约定开发商以包销基价,将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房,交由包销商以开发商的名义进行销售,在包销期满后,包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。

房地产包销是一种重要的销售途径和渠道,因此在实践中,被广泛采用。商品房的包销具有以下特征:

(1)商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制,只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以,包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为

(2)在包销期限内,包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内,开发商将自己定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营,取定的包销价,把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商,而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。

(3)包销商的包销行为具有定的风险性。在包销期限届满,销商如未将包销的商品房全部售出,则应该按合同的约定承购剩余该商品房,付清全部包销款。对于这部分剩余的包销商品房,包销商和开发商之间则由原来的包销关系转为实际上的房屋买卖关系。

(4)开发商与包销商之间的包销合同是有时间限制的,称为包销期,包销商必须在包销期内将房屋销售完,否则就要承担定的包销风险。

2.关于商品房包销的性质解释

关于商品房包销的性质在理论有很多种解释,如代理说、买卖说以及两合行为说。这些观点认为,包销商以开发商的名义进行销售这在法律上应该是一种代理行为;而如果包销商购买包销剩余的房屋则构成了买卖行为。该种代理行为是一种显名代理,因为《商品房捎售管理办法》规定,房地产开发企业委托中介服务机构销售商品号的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合司应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

但是实际上,包销商的包销行为不同于传统民法中自行代理行为,包销商与开发商之间也并不是简单的买卖关系。

(1)包销商的包销行为,目的不是为了开发商的利益,而是为了获取销售价格和包销基价之间的差价作为自己的利润;

(2)包销商包销开发商的房屋,只是种销售行为,是销售他人所有的房屋的行为,而并没有在销售前取得房屋的所有权;

(3)包销商的包销行为是独立的,对此,该行包销商也要承担定的风险;

(4)包销商最后承购剩余房屋,只是包销行为的种效力结果,如果当事人之间有约定,也可以将剩余房屋退还给开发商。

3.商品房包销的分类。商品房包销按照不同的标准有不同的分类,以包销房屋的状况为标准,分为现房包销和期房包销;以包销房屋的范围为标准,分为全部包销和部分包销;以风险为标准分为风险包销和无风险包销。

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想咨询一下房地产企业销售收入确定的前提条件以及营业税的纳税时间 10分

一、关于营业税

营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的,可以按次纳税。纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的,自期满之日起15日内申报纳税;以5日、10日或者15日为一个纳税期的,自期满之日起5日内预缴税款,于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

二、关于企业所得税计算中的收入确认

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。  (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。  (四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:  1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  2.供取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。   3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

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